Nel triennio compreso tra il 2020 e il 2026 il mercato immobiliare italiano ha registrato un incremento medio dei canoni di locazione del 33,2%, un valore che supera nettamente l’inflazione complessiva, attestata intorno al 20%. Questo divario evidenzia come il costo della casa stia crescendo più velocemente del resto dei beni di consumo.
Andamento nazionale degli affitti dal 2020 al 2026
Il rapporto elaborato da ha analizzato un periodo di forte pressione inflazionistica, durante il quale i prezzi hanno costantemente superato il riferimento del 2% annuo. Nonostante ciò, la crescita dei canoni nelle grandi città ha riscontrato incrementi ben al di sopra della media nazionale, segnale di una crisi abitativa alimentata da domanda eccedente e offerta insufficiente.
Milano, Venezia, Torino: prezzi al metro quadro
Milano, pur registrando il più limitato aumento percentuale (+13,4%), rimane la città più costosa con 22,3 €/m². Venezia segue a 15,5 €/m² (+25,4%), Torino a 13 €/m² (+37,9%), Verona a 12,3 €/m² (+18,0%) e Genova, la più dinamica, a 11,2 €/m² (+48,1%).
Crescita disomogenea tra le regioni
Nel Centro le cifre rimangono elevate, in particolare a Firenze, dove il canone medio ha raggiunto 21,7 €/m² (+38,1%). Roma si posiziona al secondo posto con 19,1 €/m² (+29,9%), mentre Bologna registra 16,5 €/m² (+18,3%).
Il Sud, tradizionalmente più accessibile, mostra segnali di forte rialzo: Bari ha visto un balzo del 52,9% (13 €/m²), Napoli +25,5% (15,3 €/m²), Catania +24,4% (9,7 €/m²) e Palermo +35,8% (9,7 €/m²). Questi dati confermano una migrazione interna dalle aree interne verso le città più prospere.
Vendite e locazioni: domanda e offerta nel 2026
Nel terzo trimestre del 2026 il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita ha raggiunto 2.217 €/m², con un incremento annuo del 4,9%. Il canone medio di locazione si avvicina ai 15 €/m² (+3,9%). La domanda di affitti è tornata a crescere, registrando un +4,5% rispetto all’anno precedente, mentre la domanda di acquisto è aumentata del +4,2%.
Parallelamente, l’offerta mostra evoluzioni opposte: il numero di case in vendita è diminuito del 4% su base annua, mentre le unità disponibili per la locazione è cresciuto del 12,6%. Il Nord-Ovest guida la crescita dei prezzi di vendita (+6,2%) seguito dal Nord-Est (+5,9%) e dal Centro (+4,8%). Le isole e il Sud mostrano incrementi più contenuti (2,8% e 2,3%).
Nel segmento delle locazioni, il Centro registra il più alto incremento (+6,8%) e il Sud (+6,2%). Il Nord-Ovest resta la zona più costosa per l’affitto (16,7 €/m², +2,7%), mentre nel Nord-Est i prezzi sono sostanzialmente stabili.
Paolo Giabardo, direttore generale di, sottolinea due possibili leve per mitigare la crisi: liberare gli immobili sfitti presenti sul territorio nazionale e accelerare la costruzione di nuove abitazioni, pur riconoscendo le difficoltà legate alla localizzazione delle case vuote e ai costi elevati dei terreni nelle aree più richieste.
