Con i Btp quinquennali che offrono cedole attorno al 4%, molti risparmiatori si interrogano sulla convenienza del mattone. In Italia, la risposta varia da città a città: alcune zone mostrano già una forte plusvalenza altre mantengono i prezzi stabili ma registrano affitti in rapida crescita, creando rendimenti molto interessanti per chi pensa a un investimento a medio-lungo termine.
Le indagini degli operatori del mercato immobiliare evidenziano due tipologie di aree: quelle in cui la trasformazione urbana è già completa, con valori di vendita più alti rispetto al canone, e quelle in cui gli interventi sono in fase di avvio, con prezzi fermi ma affitti che salgono rapidamente. Qui di seguito trovi i dati più recenti per le principali città italiane.
Milano: aree mature e zone emergenti
Nel capoluogo lombardo, i quartieri che hanno beneficiato di progetti come la M4, City Life e Porta Nuova mostrano una crescita dei prezzi pre-visibile fino al 2030. In particolare, Affori-Bovisa (+37%), Corvetto-Rogoredo (+27%), Forlanini (+29%) e Santa Giulia (+27%) dovrebbero superare il 25% di rivalutazione. I rendimenti attuali si aggirano intorno al 6,1% per gli immobili più tradizionali, mentre solo Santa Giulia manterrà un rendimento superiore al 5% nel 2030.
Quartieri da tenere d’occhio: Santa Giulia e Ponte Lambro
Queste aree combinano una rendita da locazione stabile con la prospettiva di una forte plusvalenza grazie a nuovi sviluppi residenziali e a infrastrutture ferroviarie. Gli investitori che acquistano ora possono beneficiare sia dei canoni di affitto in aumento sia dell’apprezzamento del valore di mercato nei prossimi cinque anni.
Roma: affitti che anticipano i prezzi
Il mercato romano presenta una dinamica poco comune: i canoni di locazione sono cresciuti del 30-40% negli ultimi tre anni lungo l’asse Pietralata-Pigneto, dove è previsto lo stadio della Roma. I prezzi di vendita, invece, hanno seguito un ritmo più lento. Questo scostamento crea rendimenti lordi che superano il 9% in alcuni contesti, ma richiede prudenza perché segnali di squilibrio possono comparire.
Altri poli in crescita: Trastevere e Monte Sacro
In zone come Trastevere, la domanda di affitti brevi ha spinto i canoni al di sopra della media, mentre Monte Sacro beneficia di nuovi collegamenti con la metropolitana. Entrambe le aree mostrano un potenziale di rivalutazione ancora da valorizzare, rendendole interessanti per chi ha un orizzonte di investimento di medio-lungo periodo.
Napoli: opportunità a lungo termine
Il mercato partenopeo è meno reattivo ma più accessibile: metà dei quartieri analizzati registra rendimenti lordi oltre il 7%, con prezzi di ingresso sotto i 2.000 €/mq. La riapertura della Linea 6 nel 2024 non ha ancora influito sui valori di Chiaia o Fuorigrotta, indicando che il ciclo di rivalutazione occorrerà in tempi più lunghi, ma con ampie finestre di ingresso per chi è disposto ad attendere.
Zone consigliate: Chiaia, Fuorigrotta e Vomero
Queste aree combinano una domanda costante di locazioni, soprattutto nella fascia media-alta, con prezzi ancora contenuti rispetto al resto del Sud Italia. Il risultato è un rendimento netto che può superare il 7% e una prospettiva di plusvalenza graduale.
Torino: il boom di Regio Parco e Vanchiglia
Nel capoluogo piemontese, il quartiere Regio Parco e la zona Vanchiglia stanno vivendo una vera e propria rinascita. Lo Scalo Vanchiglia verrà collegato alla futura Metro 2, l’ex Manifattura Tabacchi è in fase di riqualificazione e l’ex ospedale Maria Adelaide diventerà studentato. I canoni di affitto sono aumentati del 37% dal 2019, mentre i prezzi di vendita restano ancora contenuti, creando il profilo di rendita più interessante del Nord Italia.
Domanda studentesca e prospettive di rivalutazione
La forte presenza di studenti universitari ha spinto la domanda di affitti di piccole unità, generando rendimenti lordi superiori al 8% in alcune micro-zone. La rivalutazione dei prezzi dovrebbe seguirne l’impulso entro i prossimi tre-quattro anni, soprattutto grazie alle nuove infrastrutture di trasporto.
Sassari: disparità di prezzo tra quartieri
Nel contesto sardo, le quotazioni variano notevolmente: dal minimo di 800 €/mq nelle zone più periferiche fino a 2.100 €/mq in aree come Serra Secca-Carbonazzi e Rione Celestine. Il valore medio cittadino è di 1.300 €/mq; con un budget di 200 000 €, si potrebbero acquistare circa 154 mq nella media, ma la superficie reale dipende dal quartiere prescelto (250 mq a 800 €/mq o 95 mq a 2.100 €/mq).
Quartieri top: Serra Secca-Carbonazzi e Rione Celestine
Queste zone registrano i canoni di locazione più alti, fino a 9,1 €/mq al mese a Serra Secca-Carbonazzi e 8,7 €/mq al mese a Rione Celestine. Le affittanze in altre zone, come Latte Dolce-Santa Maria di Pisa, si attestano intorno ai 3,4-5,4 €/mq, evidenziando opportunità di rendimento differenziate a seconda della posizione.
Genova: mercato stabile ma con limitazioni strutturali
Il capoluogo ligure offre prezzi più contenuti rispetto a Milano, Roma o Torino, ma presenta un patrimonio immobiliare prevalentemente datato. Gran parte delle abitazioni di categoria A1 (lusso) sono troppo grandi per i gusti odierni e subiscono imposte di trasferimento elevate. Inoltre, i parcheggi sono scarsi e inadatti alle auto moderne, creando un ulteriore ostacolo per potenziali acquirenti.
Zone più richieste: centro storico, Castelletto e Marassi
Il centro e il semicentro, in particolare il quartiere Castelletto, mantengono una forte domanda di affitti, anche se i canoni sono leggermente inferiori rispetto ad altre grandi città. La mancanza di nuove costruzioni e la presenza di edifici storici favoriscono il rendimento degli immobili ristrutturati, con prospettive di crescita moderata ma continua.
Le aree dove gli interventi infrastrutturali sono appena iniziati offrono i rendimenti più alti, mentre le zone già trasformate garantiscono una plusvalenza più certa nel lungo periodo. Valutare attentamente prezzo, canone e progetti futuri è la chiave per massimizzare il ritorno sull’investimento.
